본문 바로가기
생활꿀팁정보

상속주택 양도소득세(상속재산 양도소득세)

by 생활정보 언제라도도 2020. 7. 24.

상속주택 양도소득세(상속재산 양도소득세)

 

상속세는 사망 당시 무상으로 양도된 재산에 대해 과세하며, 이때 상속인은 상속세를 낼 수 있는 권한 납부의무자 부여가됩니다. 예를 들면 부모가 사망한 뒤에 재산을 상속받을 때 왜 세금을 내느냐 하는 문제도 좀 더 잘 따져봐야 하겠습니다.

 

이들이 국내 상속법에 대해 조금이라도 알고 있다면 상속에 의한 납세 부담을 줄이고 상속인을 고려한 상속세 공제제도를 이용할 수 있습니다. 한번 상속주택 양도소득세에 대해 살짝 알아보겠습니다.

 

양도소득세

상속주택 양도소득세(상속재산 양도소득세) 목차

1. 취득가액이란?
2. 주택자가 상속받으면 기존 주택 양도세 비과세?
3. 상속주택 양도소득세 절세방법
4. 2주택을 보유한 상태 양도소득세 비과세 적용

양도소득세1

 취득가액이란?

 

상속세를 부과하지 않으면 양도소득세를 산정할 때 취득가를 불이익으로 볼 수 있습니다. 그러나 상속세는 양도소득세법에 따라 신고되지 않으면 취득가액을 기준시가로 규정하지 않습니다.

 

양도소득세2

 

상속세 신고 여부와 관계없이 상속개시일 현재 취득재산의  취득가액를 적용할 수 있습니다. 상속받은 재산이 토지나 집단주택이면 상속세를 신고하지 않는 것으로 가정합니다.

 

양도인이  취득가액를 기준시가가 아닌 것으로 만들 때  취득가액를 높일 수 있고 양도소득세를 계산할 때 유리한 정보를 얻습니다. 그래서 시세는 얼마인지를 보면 부동산 가격, 공매가격, 감정가, 분양 사건 가격 등이 시세인 것으로 볼 수 있습니다.

 

양도소득세3

 

수용이나 공매가 흔치 않기 때문에 일반적으로 평가등급을 받으려면 상속 개시일 전후 6개월 이내에 단서를 달고 평가등급을 받아야 합니다. 따라서 6개월 후 상속일 기준으로 소급평가를 해도 시세로 인정되지 않습니다.

 

평가 없이 거래신청을 검토할 수 있는 만큼 승계가 시작되면 평당 상속주택 인근 주택을 얼마나 분양받았는지 검토할 예정입니다. 아파트가 있으면 같은 건물과 비슷한 시간 동안 마케팅 가격으로 인정받을 수 있고, 취득 금액으로도 수용할 수 있습니다.

 

양도소득세4

 

그러나 주택과 토지는 인근 주택도 면적과 구조차가 있어 인근 지역이 거래되더라도 시세로 인정하기는 어려운 상황입니다. 마케팅 가격이 없어서 상속 개시일 당시 기준시가를 보시길 바랍니다. 시가를 대체하는 것입니다.

 

이에 따라 상속세를 신고하지 않으면 기준시가가 토지나 주택의 취득금액으로, 아파트는 취득금액으로 실거래가를 이용할 수 있고, 상속개시일 전후 6개월 동안 매매가를 매매한 경우 조회 등을 통해 실거래가를 사용할 수 있게 됩니다. 상속세를 신고하지 않은 단독주택은 상속개시 당시 기준시가를 산정해 취득가로 만들었습니다.

 

양도소득세5

 

 주택자가 상속받으면 기존 주택은 양도세 비과세

 

상속 당시 이미 집을 갖고 있다면 기존 주택을 2년 이상 보유했던 1가구 1주택에 대해서는 비과세 요건을 갖추도록 하고, 2년 이상 거주(단, 2017년 8월 3일 이후 조정대상 지역 내 취득 시)해야 합니다.

 

양도소득세6

 

만약 조정대상 지역에 있는 주택을 상속받은 후 5년이 지나 양도하게 되면 2주택자로 중과세(일반세율+10%)되므로 부득이 상속주택을 먼저 팔아야 한다면 양도시기를 상속개시 후 6개월 이전으로 앞당기는 것이 절세에서 유리합니다.

 

배우자와 함께 가구원으로 살거나 기존 주택을 가진 부모와 함께 사면 이미 1가구 2주택이 있어 과세 대상이 아니지만, 기존 주택과 세대교체로 살던 자녀가 60세 이상 부모를 데리고 함께 상속을 받으면 예외적으로 기존 주택의 양도세 면제가 가능합니다.

 

양도소득세7

 

1) 2채 이상을 상속할 때

 

상속세법은 1주택이 아닌 2주택 이상을 상속받으면 상속주택으로서 상속세 우대만을 부여하고, 차익을 주는 상속주택은 다음 주택의 순서에 따라 결정됩니다.

 

  • 피상속인()이 가장 오래 보유한 주택, 
  • 피상속인이 가장 오래 거주한 1주택, 
  • 피상속인이 사망 당시 거주한 1주택, 
  • 기준시가가 가장 높은 1주택 
  • 상속인이 선택한 1주택

양도소득세8

 

2)공동상속자 가운데 주택소유자로 선정된 순위

 

상속세법에 따르면 상속주택 가운데 2주택 이상 상속이 상속주택에서 나타나고 나머지는 주택을 보유하지 않는 것으로 나타났습니다. 상속인의 주택소유자로 선정된 기준은 다음 순서로 결정됩니다.

 

  • 1순위 : 상속지분이 가장 큰 사람, 
  • 2순위 : 상속주택에 거주하고 있는 사람, 
  • 3순위 : 최연장자.

양도소득세9

 

 상속주택 양도소득세 절세방법

 

상속개시일로부터 뒤 6개월 이내에 양도하면 양도가격은 상속재산가액이 됩니다. 상속재산을 기준시가나 유사매각 사례의 가치로 평가해 상속세를 평가해도 상속이 시작된 지 6개월 이내에 양도할 수 있게 됩니다.

 

가격은 시가로 평가되고 상속 재산가치가 평가됩니다. 이 경우 상속세를 신고하면 상속인의 취득가치가 상속재산가치이고 양도가치가 같아 양도차익이 없고 양도세도 나오지 않습니다. 배우자가 있으면 상속공제 10억 원은 기본공제 5억 원, 배우자공제 5억 원까지 됩니다.

 

양도소득세10

 

가능하므로 상속 부동산이 시가로 10억원이 채 안되는 경우에는 감정평가를 받아서 상속가액을 높여서 상속세를 신고하는 것이 절세에 도움이 됩니다. 기준시가로 신고해도 상속세 혜택을 보지 못하기 때문에 앞으로는 감정평가를 받아 상속인의 상속세 가격을 올리는 양도소득세를 줄이는 방식입니다.

 

승계가 시작된 지 6개월 이내에 현행 세법에서 상속받은 재산을 양도할 경우 이 금액을 상속재산액수로 평가해 양도가액과 취득가액이 같아 양도소득세는 과세하지 않습니다.

 

양도소득세11

 

 2주택을 보유한 상태 양도소득세 비과세 적용

 

일반적으로 1세대가 1주택만을 보유하고 있을 경우 양도일 현재 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하인 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 이를 1세대 1주택 비과세라고 합니다.

 

그리고 상속주택과 일반주택을 하나씩 소유한 1세대가 국내에 일반주택을 양도할 경우 1세대 1시간 주택세 면제를 적용할 수 있지만 이는 일시적 2주택 비과세 특례입니다. (상속주택을 양도할 때 세금 감면을 적용할 수 없습니다.)

 

양도소득세12

 

그러나 현행법은 여기서 중요한 조건을 갖고 있는데 상속받은 상속주택을 상속받아 일시적으로 2주택이 된 후 일반주택을 양도해야 한다면 비과세됩니다.

 

그러면 위의 경우처럼 우선 상속받은 주택을 취득한 다음에 일반주택을 취득한 경우에는 일반주택을 양도하더라도 비과세 적용을 해서는 안 된다고 생각합니다. 여기에 또 하나의 중요한 반전이 있습니다.

 

 

2013년 2월 15일 이후 취득한 일반주택의 양도에 대해서는 상속일시 양도가 우선적으로 취득보유된 일반주택을 보유한 2주택을 양도해야 하는 경우 현행 비과세 제한법이 적용됩니다.

 

2013년 2월 15일 이전에는 공동주택을 먼저 취득했는지, 상속주택을 먼저 취득했는지와는 무관합니다.

 

 

따라서 위에서처럼 상속주택을 먼저 취득한 뒤(2002년 1월) 일반주택을 취득하면 2013년 2월 15일 이전에 일반주택을 취득하게 돼 일반주택을 양도할 경우 비과세 적용 대상이 되고 양도소득세는 전혀 부과되지 않습니다.

 

상속주택으로 인해 일시적으로 2주택이 된다면 2013년 2월 15일 이전에 취득한 일반주택이 세제 감면 효과가 있는지 면밀히 검토해야 세금을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 

 

댓글0